En 2026, le Portugal est l'un des marchés immobiliers les plus résilients d'Europe occidentale. Ce n'est pas un pari de circonstance. C'est structurel. Un regard depuis Lisbonne sur les raisons, et sur la manière d'y accéder avec discipline.
Le Portugal n'est pas le marché le moins cher d'Europe. Ni le plus grand. Il est, avec une marge nette, l'un des plus résilients et des plus agréables à vivre. La combinaison compte davantage que chaque pilier pris isolément.
Le Portugal est 7e au Global Peace Index 2025, devant l'Allemagne, la France, le Royaume-Uni et les États-Unis. Une démocratie parlementaire stable, membre de l'Union européenne, de la zone euro, de l'OTAN et de l'espace Schengen. Membre de l'OCDE depuis 1961. Risque de change : nul pour les investisseurs de la zone euro.
Soleil, climat, sécurité, santé, classe professionnelle anglophone, écoles internationales reconnues (CAISL, St Julian's, TASIS, Carlucci, Park International) et vols directs vers la plupart des capitales européennes depuis Lisbonne et Porto. Des indicateurs de qualité de vie comparables à la Suisse ou au sud de la France, pour une fraction du coût.
La construction de logements neufs a représenté en moyenne environ 1,4 % du parc par an sur la dernière décennie, bien en deçà de la demande sous-jacente. La population résidente étrangère du Grand Lisbonne a plus que doublé depuis 2017. Résultat : les prix ont nettement progressé, mais les rendements locatifs dans les quartiers centraux restent favorables comparés à Madrid, Barcelone ou Milan.
Le régime du Résident non habituel (NHR) est fermé aux nouveaux entrants depuis 2024, mais le Statut fiscal incitatif pour la recherche scientifique et l'innovation (IFICI 2.0) le remplace pour les professionnels qualifiés éligibles. Associé au régime IRS Jovem, aux structures de holding et à un cadre d'impôt sur les sociétés compétitif pour les SPV immobilières, le Portugal reste fiscalement efficace, à condition d'être bien structuré.
Le Portugal n'est pas un marché unique. Lisbonne et Cascais se comportent comme des capitales d'Europe occidentale. L'Algarve comme un marché balnéaire de qualité de vie. Setúbal et l'arc sud comme un prolongement de la métropole. Porto comme une deuxième ville sous-évaluée. Comporta comme une marque d'île privée. Nous travaillons sur les cinq.
Capitale d'Europe occidentale avec une prime atlantique. Les quartiers centraux (Príncipe Real, Chiado, Lapa, Estrela) pour les biens d'exception ; Areeiro, Alvalade, Campo de Ourique pour le rendement.
Le corridor des expatriés. Côte d'Estoril, écoles internationales, marinas, bord du fleuve. C'est là que se trouve le bureau de Terrae. C'est là qu'aboutissent la plupart des recherches de nos acquéreurs.
Palmela, Sesimbra, Setúbal. À trente minutes de Lisbonne, pour moitié prix. Là où nous sommes impliqués financièrement (Jardins do Anjo, 18 appartements).
Des marchés balnéaires de qualité de vie à la notoriété internationale. Vale do Lobo, Quinta do Lago, Comporta, pour les acquéreurs qui veulent la mer, le ciel et un bien d'exception à la même adresse.
La deuxième ville du Portugal. Plus lente à se revaloriser que Lisbonne, et c'est là qu'est l'opportunité. Centre historique, Foz, Matosinhos.
La fiscalité portugaise des résidents et investisseurs internationaux a sensiblement changé en 2024-25. Les gros titres étaient trompeurs. Le cadre reste compétitif, mais il demande du conseil.
Successeur du régime NHR pour les professionnels éligibles de la recherche scientifique, de l'innovation et de certaines catégories qualifiées. IRS à taux fixe de 20 % pendant dix ans sur les revenus éligibles.
Exonération progressive d'IRS pour les jeunes actifs, jusqu'à 10 ans. Utile pour les jeunes professionnels internationaux qui s'installent au Portugal en début de carrière.
Promotion immobilière via une Sociedade de Investimento Imobiliário (SIGI) ou une SPV classique. Cadre d'impôt sur les sociétés compétitif. Simplifié pour les investisseurs étrangers avec une structuration adaptée.
L'opportunité portugaise est réelle. Mais le marché est structurellement local. La plupart des annonces sont en portugais. La plupart des contrats sont en portugais. Le vocabulaire juridique, le régime fiscal, l'administration : tout est en portugais, avec des règles non écrites bien portugaises. Un acquéreur ou un investisseur étranger sans représentation locale est, structurellement, seul.
Terrae a été créée pour être cette représentation. Indépendante, agréée, responsable. Un pont vers le Portugal, pas une brochure sur le Portugal. Notre métier est de traduire l'opportunité, de structurer l'accès et d'être à vos côtés du cahier des charges à l'acte, et au-delà.
Choisissez le canal qui correspond à l'étape de votre décision.