В 2026 году Португалия остаётся одним из самых устойчивых рынков недвижимости Западной Европы. Это не кратковременная ставка. Это структурная история. Взгляд из Лиссабона: почему это так и как дисциплинированно войти на этот рынок.
Португалия не самый дешёвый рынок Европы. И не самый крупный. Но с заметным отрывом один из самых устойчивых и удобных для жизни. Сочетание важнее каждой опоры по отдельности.
Португалия занимает 7-е место в Глобальном индексе миролюбия 2025 года, опережая Германию, Францию, Великобританию и США. Стабильная парламентская демократия в составе Европейского союза, еврозоны, НАТО и Шенгенской зоны. Член ОЭСР с 1961 года. Валютный риск для инвесторов из еврозоны: нулевой.
Солнце, климат, безопасность, медицина, англоязычные специалисты, известные международные школы (CAISL, St Julian's, TASIS, Carlucci, Park International) и прямые рейсы из Лиссабона и Порту в большинство европейских столиц. По качеству жизни Португалия сопоставима со Швейцарией или югом Франции, но обходится в разы дешевле.
За последнее десятилетие новое жильё в среднем прибавляло около 1,4 % к фонду в год, что заметно ниже реального спроса. Число иностранных резидентов в Большом Лиссабоне с 2017 года выросло более чем вдвое. Итог: цены заметно выросли, но арендная доходность в ключевых районах по-прежнему выгодно отличается от Мадрида, Барселоны или Милана.
Режим для лиц, не являющихся постоянными налоговыми резидентами (NHR), закрыт для новых участников с 2024 года. Его заменил налоговый статус для научных исследований и инноваций (IFICI 2.0) для квалифицированных специалистов, отвечающих условиям. Вместе с режимом IRS Jovem, холдинговыми структурами и конкурентным корпоративным налогообложением для SPV в недвижимости Португалия остаётся налогово эффективной, если структура выстроена правильно.
Португалия не единый рынок. Лиссабон и Кашкайш ведут себя как западноевропейские столицы. Алгарве как прибрежный курортный рынок. Сетубал и южная дуга как расширение столичной агломерации. Порту как недооценённый второй город. Comporta как бренд частного острова. Мы работаем во всех пяти.
Западноевропейская столица с атлантической премией. Центральные районы (Príncipe Real, Chiado, Lapa, Estrela) для статусных покупок; Areeiro, Alvalade, Campo de Ourique для доходности.
Коридор экспатов. Побережье Эшторила, международные школы, марины, набережная. Здесь находится офис Terrae. Сюда приходится большинство запросов наших покупателей.
Palmela, Sesimbra, Сетубал. Тридцать минут от Лиссабона, цены вдвое ниже. Здесь мы вкладываем собственные средства (Jardins do Anjo, 18 квартир).
Прибрежные курортные рынки с международной известностью. Vale do Lobo, Quinta do Lago, Comporta, для покупателей, которым нужны море, небо и статус по одному адресу.
Второй город Португалии. Цены здесь переоцениваются медленнее, чем в Лиссабоне, и в этом возможность. Исторический центр, Foz, Matosinhos.
Налогообложение иностранных резидентов и инвесторов в Португалии существенно изменилось в 2024-2025 годах. Заголовки вводили в заблуждение. Система по-прежнему конкурентна, но требует консультации.
Преемник режима NHR для специалистов в научных исследованиях, инновациях и ряде квалифицированных профессий. Фиксированный IRS 20 % в течение десяти лет на подходящий доход.
Прогрессивное освобождение от IRS для молодых работников, до 10 лет. Подходит молодым иностранным специалистам, которые переезжают в Португалию в начале карьеры.
Девелопмент через инвестиционную компанию в недвижимость (SIGI) или стандартную SPV. Конкурентное корпоративное налогообложение. Удобно для иностранных инвесторов при правильной структуре.
Возможности Португалии реальны. Но рынок по своей природе локальный. Большинство объявлений на португальском. Большинство договоров на португальском. Юридическая лексика, налоговый режим, бюрократия: всё на португальском и с португальскими неписаными правилами. Иностранный покупатель или инвестор без местного представителя по сути остаётся один.
Terrae создана, чтобы быть таким представителем. Независимым, лицензированным, ответственным. Мостом в Португалию, а не рекламным буклетом о ней. Наша задача: перевести возможность на понятный язык, выстроить доступ к ней и быть рядом с Вами от запроса до купчей и дальше.
Выберите канал, который соответствует этапу Вашего решения.