2026 年，葡萄牙是西欧最具韧性的房地产市场之一。这不是一时的机会，而是结构性的。我们从里斯本出发，解释其中的原因，以及如何以严谨的方式参与。
葡萄牙不是欧洲最便宜的市场，也不是最大的市场。但它明显是最具韧性、最宜居的市场之一。这些支柱的组合，比任何单一支柱都更重要。
葡萄牙在 2025 年全球和平指数中位列第 7，领先于德国、法国、英国和美国。它是欧盟、欧元区、北约和申根区内稳定的议会制民主国家，自 1961 年起为经合组织（OECD）成员。对欧元区投资者而言，汇率风险为零。
阳光、气候、安全、医疗，讲英语的专业人士阶层，成熟的国际学校（CAISL、St Julian's、TASIS、Carlucci、Park International），里斯本和波尔图有直飞欧洲大多数首都的航班。生活品质指标可与瑞士或法国南部相比，成本却只是其一小部分。
过去十年，新增住宅供应平均每年仅约占存量的 1.4%，远低于实际需求。自 2017 年以来，大里斯本地区的外籍居民人数增长了一倍以上。结果是：房价已明显上涨，但核心区域的租金收益率与马德里、巴塞罗那或米兰相比仍具优势。
非常住居民（NHR）制度已于 2024 年停止接受新申请，但科研与创新税收激励制度（IFICI 2.0）为符合条件的专业人才提供了替代方案。结合青年个人所得税（IRS Jovem）制度、控股公司架构以及针对房地产 SPV 具有竞争力的企业税框架，只要架构得当，葡萄牙依然具有税务效率。
葡萄牙不是单一市场。里斯本和卡斯凯什（Cascais）的表现如同西欧首都；阿尔加维（Algarve）是滨海生活方式市场；Setúbal 及南部弧带属于都市圈延伸型机会；波尔图是被低估的第二大城市；Comporta 则像一个私人岛屿品牌。五个区域我们都有涉足。
带有大西洋溢价的西欧首都。核心街区（Príncipe Real、Chiado、Lapa、Estrela）适合顶级物业；Areeiro、Alvalade、Campo de Ourique 适合追求收益。
外籍人士聚居走廊。Estoril 海岸、国际学校、游艇码头、河滨。Terrae 办公室所在地，也是我们大多数买家需求落地的区域。
Palmela、Sesimbra、Setúbal。距里斯本三十分钟，价格只有一半。我们在这里投入了自有资金（Jardins do Anjo，18 套公寓）。
具有国际知名度的滨海生活方式市场。Vale do Lobo、Quinta do Lago、Comporta，适合希望在同一地址拥有大海、天空和顶级物业的买家。
葡萄牙第二大城市。价值重估比里斯本慢，这正是机会所在。历史中心、Foz、Matosinhos。
2024 至 2025 年，葡萄牙针对国际居民和投资者的税制发生了实质性变化。新闻标题具有误导性。整体框架依然有竞争力，但需要专业建议。
NHR 制度的继任者，适用于科研、创新及部分专业技术类别的合格专业人士。合格收入十年内适用 20% 的固定个人所得税（IRS）税率。
面向年轻劳动者的累进式个人所得税减免，最长 10 年。适合职业生涯早期移居葡萄牙的年轻国际专业人士。
通过房地产投资公司（SIGI）或标准 SPV 进行房地产开发。企业税框架具有竞争力。架构得当，外国投资者的流程也更加顺畅。
葡萄牙的机会是真实的，但这个市场在结构上高度本地化。大多数房源信息是葡萄牙语，大多数合同是葡萄牙语。法律术语、税务制度、行政流程，全部是葡萄牙语，还有葡萄牙式的潜规则。没有本地代表的外国买家或投资者，在结构上是孤身一人。
Terrae 正是为了成为这样的代表而创立的。独立，持牌，负责到底。我们是通往葡萄牙的桥梁，而不是一本宣传册。我们的工作是解读机会，搭建进入的架构，并从需求沟通到签署契约，乃至之后，始终站在您身边。
根据您所处的决策阶段，选择合适的渠道。